全国两会前后共有17个城市出台“调控加码”，两个一线城市北京、广州于3月17日先后出台调控措施，政策紧缩信号再次“亮灯”。广州“3·17新政”无论限购、限贷政策均大幅“加码”，调控力度达至史上最强。

　　合富房地产研究院认为，一段时间以来的政府调控对市场“供”(新增供应)“求”(楼市成交)均有抑制。政府实施严格价格指导使市场供应价格(主要体现为新增预售备案价格)涨幅趋缓，而“3·17新政”对市场需求的抑制作用明显。两者共同作用下，前段时间存在过热倾向的广州楼市将适度“降温”。二季度广州楼市“供”“求”均小，广州楼价将改变前段时间的大幅上涨状态，出现“稳中有升”、更为健康的市场走势。

　　政策及时调整，有助市场降温

　　2017年全国两会继续延用2016年底以来调控基调，强调“分城施政”“抑投资”“去杠杆”。全国两会前后(2月底至3月18日)共有17个城市出台调控措施，调控范围进一步扩大至保定、张家口、滁州、嘉兴、赣州等三、四线城市。3月16至17日，北京和广州两个一线城市分别出台调控加码措施，政策紧缩信号进一步加强。

　　广州政府在“供应侧”继续实施价格抑制同时，全国两会后马上出台政策加大“需求侧”调控，“3·17新政”调控力度达至史上最强。社保年限“3年变5年”，单身限“1套”，将使广州“合资格”买家基数显著缩减;全面“认房认贷”后，二套最低首付由30%提高至50%，二套购房者“杠杆”已被大幅度削减，而改善型买家首付门槛被大幅提高。由于广州本地政策大幅加严，当前四个一线城市间的政策差距已不明显。

　　当前各地政策“层出不穷”，合富房地产研究院认为，2017年广州在实施“3·17新政”后，政策是否再加码则视乎实际楼价、地价发展而定。以下四个方面仍存在进一步加码的可能：限购政策仍有进一步加码空间：增城、从化如果房价、地价继续大幅上行，将极有可能加入限购序列;限贷政策仍有加码空间：如果广州楼价继续上升，则限贷政策有可能进一步收紧，向其他三个一线城市进一步看齐;房地产交易税费仍有调整空间：如，营业税免征年限“2年变5年”;对“非普通住宅”标准的认定有可能进一步严格：如，对“非普通住宅”的认定加入单价、总价标准。

　　合富房地产研究院认为，“3·17新政”出台将使此前存在过热倾向的广州楼市适度“降温”，由于政策抑制明显加强，2017年广州楼市成交下降已是“既成事实”。

　　库存创新低预计二季度楼市价格走稳

　　经过一段时间的库存消化后，当前广州市场整体货量有限。据合富房地产研究院监测，2017年3月初广州全市商品住宅库存跌破1000万平方米(实际为950万平方米)，消化周期进一步下降至8个月。外围各主要区域库存全面下降，黄埔区及增城区消化周期分别仅有5个月和4个月，在广州外围各区域中库存最为紧张。

　　根据当前宏观政策环境及二季度新货推算，预计广州商品住宅库存亦较难快速回升。1)当前已经取得预售证未推出市场的新货，中心五区加总只有34万平方米，货量稀缺程度较高;外围黄埔、增城、番禺、南沙、花都合计为108万平方米，尚不足2016年四季度市场平均1个月的消化水平。2)目前部分房企仍存博弈心态，预计后续部分未取得预售证新货拿证程度仍然缓慢。

　　展望二季度市场，一方面是政策抑制需求，使潜在置业买家基数减少;另一方面是市场供应仍然“相对紧缺”。二季度市场无论“供”“求”均小，成交量缩减难以避免，然而“317新政”大幅加码的限购限贷措施将有助平缓此前大幅上涨的市场价格，广州二季度楼价或将出现“稳中有升”走势。

　　限购和非限购区域表现有所分化

　　中心城区楼价将“稳中有升”：2017年1-2月广州中心城区商品住宅新增供应同比下降超过90%，供应缩减的趋势十分突出，预计中心城区楼市仍然“供小求多”，二季度楼价将出现“稳中有升”态势，但价格上涨速度相较新政出台前将有所收窄(或在10%以内)。

　　增城、从化二季度市场价格趋于上涨：作为“不限购”区域，大量来自广州城区的购买需求(尤其是受社保年限“3年变5年”影响的客户)将拥入该两个区域购置物业。增城土地市场价格将进一步推动区域楼市继续升温。从化当前楼价仍处相对低位，为全广州“价格洼地”，包括太平镇、从化主城街口、江浦、城郊以及温泉镇主力楼盘价格在1.0万-1.6万元/平方米水平，而包括地铁14号线、北部快线、从化温泉金融小镇等规划利好已在陆续兑现，预计从化楼价仍有进一步上涨空间。

　　其他区域价格趋稳：黄埔区多个板块“外市户籍买家”占比在40%以上，预计新政实施将对区域成交带来一定影响。然而，黄埔区自身货量不足的情况亦尤其突出(2017年3月初库存消化周期只有5个月)，预计二季度楼价难有下跌机会;番禺区情况与黄埔区有所类似，经过2016年的库存消化后，当前区域内主力楼盘(尤其刚需户型产品)在售余货不多，预计二季度楼价“走稳”;南沙区市场成交中虽然存在一定比例的度假、投资需求(该类型客户预计受新政影响明显)。然而，两会期间包括“粤港澳大湾区”“粤港深度合作区”“庆盛交通枢纽”等重大规划利好陆续出台，预计将进一步提振区域买家信心，二季度市场价格有可能维持稳定;花都区，尤其汽车城、花东等多个与中心城区接壤的板块自2017年后市场价格涨幅明显，新政出台对部分楼盘成交带来一定影响。然而，花都区域市场目前仍以“非品牌房企”为主，多数房企不存在明确的“业绩回笼要求”，预计二季度市场价格难有显著下跌空间。

　　区域扫描

　　增城一手房库存消化周期仅3个月

　　自3月17日广州出台限购升级新政以来，东部增城因未纳入限购范围而引起广泛关注，该区域受到大量刚需购房者的青睐，市场需求走旺。而据广州中原研究发展部监测，2017年2月，增城的一手住宅库存仅有97.71万平方米，库存消化周期仅3个月。由此可见，目前增城的一手住宅库存紧缺。

　　月底推出5宗地块

　　2016年增城是广州一手住宅成交的主要贡献区域，区域成交量全市第一，共成交32495套，占全市25.5%。由于2016年的楼市需求活跃，消化不少库存，而且新增供应未能及时补充，自2017年初起，增城一手住宅库存及库存消化周期逐渐下降。

　　为了弥补库存不足，满足市场需求，增城市政府一口气推出5宗住宅用地，将于本月底出让，其中，永宁街岗丰村、长岗村等三宗地块还未开拍，就已破板块历史楼面地价。

　　三宗地块位于增城新塘板块的东部、西北部综合居住片区内，被陈家林生态休闲片区所包裹。三宗地块的绿化率指标为30%，地块规划定位偏向生态宜居小区。地块距离增城国家经济技术开发区和广州东部交通枢纽中心(TOD)仅4.2-4.3公里，日后可实现30分钟到达广州市区、60分钟抵达珠三角各地。总体上来说，远程交通便利性颇高。

　　另外，广州东部交通枢纽中心作为增城区新地标，除汇聚多条轨道交通外，还囊括了大型购物中心、甲级写字楼、国际五星级酒店、SOHO等多种商业形态。项目将于今年年底塔楼封顶，未来将优化提高板块的商业配套，满足出让地块项目的商业、娱乐、出行需求。

　　新塘东部是增城楼市起步发展较早的片区，片区内以大型社区开发为主，配套成熟，入住率高。但由于近几年片区出让的宅地较少，楼盘数量不多，一手住宅极度稀缺，二手市场依托碧桂园凤凰城等大型楼盘的十余年发展，成交亦颇为成熟活跃，致使片区一、二手住宅价格接近。广州中原研究发展部表示，该片区的置业需求大，一手住宅供应并不多，同时二手放盘也是放一套卖一套，去化速度很快。

　　一手缺货二手供应充足

　　此外，月底即将出让的荔城街A16152号地块属于蚊型地块，位于荔城老城区，周边配套成熟。目前荔城一手住宅缺货较为严重，截至2017年3月15日，荔城可售一手住宅总货量仅2236套，在售一手楼盘仅有9个，其中有4个楼盘处于尾货销售中。据广州中原研究发展部调研了解，荔城因可售货量不足，部分开发商惜售，在售的8个楼盘中有4个楼盘封盘暂不对外发售。

　　近几年荔城出让的住宅用地有限，2013年出让的4宗住宅用地，已基本消化完;2014年出让的荔城街中山路与西园路交汇处地块因故未建设，现又重新拿出拍卖;2015年无住宅用地出让;2016年仅出让了3宗住宅用地。由此可见，荔城近几年住宅用地新增供应极度稀缺。

　　荔城因一手住宅缺货，二手房源较为充足，部分原一手意向客户转为购买二手住宅。目前荔城二手住宅市场也较为活跃，其中锦绣御景国际、锦绣御景苑、荔城碧桂园、时代倾城、敏捷莱恩花园等二手楼盘较受欢迎，目前售价为11000元-16000元/平方米。

　　海珠新货紧缺有望缓解

　　新货紧缺的海珠区3月将再度迎来新地块出让。海珠区近几年少有一手住宅供应，新货紧缺严重，尤其2016年，前三季度零供应，不少海珠区尤其广纸片区一带购房需求转向广钢新城及广纸片区二手。据了解，随着广纸片区项目陆续上市，今年片区预计总可售货量约4500套，从开发商拿地时间及入市时间看，并非扎推入市，相信会逐渐被市场消化，也有助于连片发展，提升片区居住氛围及品质。

　　据了解，海珠区目前可售一手住宅主要集中在广纸片区，其中2个为在售项目，目前均价在4.5万~5万/平方米;另外2个为本次出让地块附近项目，预计下半年均正式对外推售。

　　值得注意的是，本月底，海珠广纸片区即将出让新的地块。据了解，该地块是原广东轻工机械厂旧改地块，总占地面积20211㎡，地块建筑限高100米，临江一线限高60米，为近年来少有推出的一线望江地块。业内认为，该地块拥有稀缺江景资源，未来将会打造成为高端江景房，以改善置换及高端首置需求为主，利好来自海珠西板块一带尤其广纸片区改善置换购房者。目前珠江西岸一线临江楼盘价格高企，江景资源价值凸显，若未来地块前道路与广纸一带江景资源连通，将会实现江景资源的最大化。未来随着片区几个项目逐步发展，将会大大提升石岗路乃至广纸新城居住氛围。

　　据悉，广纸新城周边二手项目较为集中，如保利花园、金碧花园等，同时目前在建一手项目也不少，其中越秀、绿地广纸项目正在热销中。此外，临近地块周边的雅居乐海珠小雅、金融街石岗路项目也在紧张建设中，预计上、下半年将会相继入市。

　　根据广州中原研究发展部统计数据，广纸片区二手楼盘较为集中，可选范围较多，近期楼市热潮，片区二手楼盘价格普遍上升15%~20%。如保利花园、金碧花园等品质较高楼盘，价格已普遍在3万~3.5万元/平方米;保利红棉、海棠花园等楼盘，价格也升至2.5万~3万元/平方米。