在“房子是用来住的、不是用来炒的”大背景下，多家商业银行宣布进军住房租赁市场。近日，建行、招商蛇口发行首单银行间长租公寓ABN住房租赁融资，探路住房租赁资产证券化。

　　就在银行紧锣密鼓布局之际，住房租赁市场面临的挑战也不容忽视。“现在银行进场已经不少了，但是住房租赁真正发展起来还有很多问题需要克服”，已介入北京、广州住房租赁市场的某国有大行相关负责人近日向南都记者表示，目前更多是机构间合作，机构由银行提供融资等全流程业务支持，但是光靠机构提供房源，难上规模、难成气候。

　　数据：银行授信金额已超万亿

　　从10月底首单住房租赁信托投资基金(REITs)获批通过，到近日银行间市场首单住房租赁资产支持票据(ABN)成功注册，不到两个月的时间，商业银行和房地产开发商争相进入住房租赁市场。

　　近日，平安银行行长胡跃飞在平安银行的地产金融年会上也表示，目前平安集团正在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建，希望联手各大房企共同推动主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度早日建立。

　　事实上，从10月30日中信银行与碧桂园签署合作协议开始，建设银行以及工商银行等纷纷进军租房市场。此外，包括万科、碧桂园等在内的大型房企更是明确表态，要重点发展住房租赁市场。

　　南都记者根据公开资料不完全统计，截至目前，包括建设银行、工商银行和中国银行在内的3家银行已与全国27个省市政府签署了住房租赁市场发展战略合作协议，合计提供的意向性授信支持金额已经超过万亿元。

　　其中，仅建设银行广东省分行就与广东省内的政府和企业进行了24场住房租赁签约，与省住建厅及广州在内的14个城市签订22个合作协议，将分别展开战略合作和进行租房系统共建。

　　广东建行行长刘军此前公开表示，建立“购房、租赁、保障”三位一体住房服务模式是未来市场的方向，住房租赁市场潜力巨大，既需要政府主导，也需要金融机构为媒。

　　从目前商业银行在住房租赁市场的布局来看，除了和政府签署战略合作协议、成立住房租赁交易服务平台和提供授信支持以外，还与房地产企业进行合作，为合作方提供后台支持服务。据南都记者不完全统计，目前有5家银行与近20家大型房企或企事业单位签署了战略合作。

　　此外，建设银行、工商银行和中国银行还针对租房客户推出了专属金融产品。

　　挑战：住房租赁模式有待摸索

　　在一系列政策暖风中，我国住房租赁市场迈入新的发展阶段，随着金融资本和房企的不断入局，住房租赁已然站上了风口。对此，中国房地产业协会会长刘志峰表示，2016年我国公寓市场规模1.38万亿元，预计到2020年市场规模将接近两万亿元，提供中小户型、中低价位为主的长租公寓，在缓解大城市的住房困难方面有着重要的作用。

　　另据东方证券测算发现，目前上海、北京、深圳的租赁市场规模分别为1168亿元、1054亿元、930亿元，相较纽约、洛杉矶、东京等发达国家的一线城市，存在两倍以上的发展空间。

　　“目前我国政策支持力度相当大，而且潜在的市场容量也很大，随着配套环境的成熟，现有的政策红利将加快转化为市场的自发力量，孕育出全新的价值空间，行业格局也将由此改变”，胡跃飞表示。

　　不过，万科高级副总裁谭华杰并不认同住房租赁市场目前处于大风口的说法。他认为，住房租赁市场还有税收、利率、土地来源和规范建立等问题亟待解决。

　　“加快住房租赁是解决目前住房问题的主要途径，但也暴露出比如租金收入能不能在财务上可行，少交税、不交税能不能长期维持等问题”，刘志峰表示，住房租赁能不能让住房市场稳定发展，还需要拿出改革的勇气和办法。

　　对于住房租赁市场未来的发展，前述国有行相关负责人指出，租赁市场活起来必须要使居民自有住房也加入其中进行流转，如此住房租赁市场才成规模，“但抛开社会接受度、社会风尚问题不谈，自有住房进入住房租赁市场尚缺一系列规范制度，保障房产持有人与租房者等各方参与者权利、厘清责任，让租房者住得放心，出租者租得安心”。